Vor ein paar Jahren habe ich mir selbst eingeredet: „Eine Wohnung kaufen und vermieten? Klingt simpel – Miete kassieren, Kredit abbezahlen, passt schon.“ Aber so einfach ist es leider selten. Inzwischen habe ich unzählige Immobilienangebote geprüft und dabei eines gelernt: Ohne gründlichen Prüfvorgang – wie unseren IID-Prüfprozess – geht man unnötige Risiken ein und lässt Rendite liegen.
In diesem Artikel erkläre ich dir aus persönlicher Erfahrung, warum der IID-Weg bei Immobilien-Investments so viel bessere Ergebnisse liefert als der DIY-Weg („Do it yourself“). Wer mich kennt, weiß, ich verzichte auf Fachchinesisch oder erkläre Begriffe direkt, damit auch Einsteiger alles verstehen. Sollten trotzdem Unklarheiten aufkommen oder Fragen, zögert bitte nicht, mir direkt zu schreiben! (ramin.wais@immobilien-investment-deutschland.de)
Stell dir vor, du siehst ein Hochglanz-Exposé, eine Werbeanzeige online oder eben beim Makler um die Ecke ein Angebot für eine Immobilie. Meist sind sie alle gleich aufgebaut: „Top-Rendite-Immobilie mit garantierter Miete, sorgenfrei investieren!“ Klingt perfekt, oder? Doch Vorsicht: Allzu oft entpuppen sich solche Angebote als Mogelpackung, wenn man genauer hinschaut.
Ich habe Fälle erlebt, da wurden Mietgarantien und „Sorglos-Pakete“ groß versprochen, aber in entscheidenden Verkaufsunterlagen fand sich nichts Konkretes dazu. Die Folge? Du denkst, du bekommst garantiert Miete selbst bei Leerstand, zahlst vielleicht sogar einen Aufpreis dafür – und stehst am Ende ohne echte Absicherung da.
Ein Freund (nennen wir ihn mal Ulf) kaufte ohne unabhängigen Check eine schicke Neubauwohnung. Nach dem Kauf kam das Erwachen: Die Miete war viel niedriger als erwartet, weil in der Werbung mit unrealistisch hohen Erlösen gerechnet wurde. Die laufenden Kosten (Hausgeld, Instandhaltung) hatte er unterschätzt.
Und steuerliche Vorteile? Davon hatte ihm keiner was erzählt. Statt monatlich Plus zu machen, legte Ulf plötzlich Geld drauf. Seine „sichere Kapitalanlage“ fraß jeden Monat 700–900 € aus der eigenen Tasche. Von Rendite keine Spur oder zumindest war von Vermögensaufbau in Form von Tilgung nichts zu sehen.
Was war schiefgelaufen? Ganz einfach: Ulf hat auf eigene Faust („DIY“) gekauft, ohne neutralen Prüfprozess. Er hat auf das Marketing vertraut – ein Fehler, den viele machen. Eine unabhängige Prüfung, wie der IID-Prozess, hätte die roten Flaggen sofort gezeigt:
Überhöhter Kaufpreis im Verhältnis zur Miete: In Ulfs Fall lag die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis) im Werbeversprechen bei 6 %. Tatsächlich erzielt wurden 1 %. Das ist sehr mager. Bei einem von uns geprüften Projekt in Hamburg mit Mikro-Apartments lag sie sogar nur bei etwa 0,8 % – viel zu wenig, um damit Kreditkosten und Risiken zu decken.
Unrealistische Versprechen: „Mietzahlungen ohne Wenn und Aber“, „Sorglos-Garantie“ – solche Schlagworte klangen toll. Aber ohne schriftlichen Vertrag sind sie nichts wert. Im Hamburg-Projekt fehlte ein verbindlicher Mietgarantie-Vertrag komplett. Hätte jemand einfach vertraut, wäre er auf unsichere Mieteinnahmen angewiesen gewesen.
Unvollständige Unterlagen: In vielen Fällen sehen wir fehlende Genehmigungen, nicht vorliegende Energieausweise oder ungeklärte Baupläne. Ohne vollständige Infos investierst du quasi blind.
Schönrechnerei: Manche Anbieter rechnen den Kaufpreis „schön“, indem sie z. B. Förderungen oder hypothetische Vorteile vorab abziehen. Das verzerrt die Realität. Ein objektiver Check rechnet immer mit harten Fakten – echten Kaufkosten und realistischen Mieten – und entlarvt solche Tricks.
Kurz gesagt: Ohne gründliche Prüfung besteht die Gefahr, dass du eine überteuerte Immobilie mit zu wenig Rendite und versteckten Risiken kaufst. Du gehst dann unnötige Risiken ein und bekommst oft weniger raus, als du dir erhoffst.
An dieser Stelle fragst du dich vielleicht: „Was zur Hölle ist eigentlich dieser IID-Prüfprozess?“ Gute Frage! IID-Prüfprozess steht für unseren speziellen Immobilien-Check, der jede Kapitalanlage-Immobilie knallhart auf Herz und Nieren prüft, bevor wir grünes Licht geben. Stell es dir vor wie den TÜV für Immobilieninvestments: Wir schauen uns alle Unterlagen, Zahlen und Versprechen ganz genau an – neutral und unabhängig.
Worauf achten wir konkret? Hier ein Einblick ohne Fachkauderwelsch:
Volle Transparenz: Sind alle wichtigen Dokumente vorhanden (Baugenehmigung, Teilungserklärung, Energieausweis, Mietverträge etc.)? Fehlen Papiere, gibt’s keine Freigabe. Punkt.
Realistische Kalkulation: Wir prüfen, ob die Mieteinnahmen realistisch sind. Basieren sie auf echten Vergleichsmieten oder nur auf Wunschdenken des Verkäufers? Auch rechnen wir alle Kosten realistisch ein (Hausverwaltung, Instandhaltung, evtl. Mietausfallpuffer). Hier gibt es keine schöngerechneten Nettobelastungen durch weggelassene Kosten.
Förderungen und Steuern: Gibt’s Steuervorteile oder Förderungen (z. B. KfW-Energieeffizienz-Darlehen)? Super – aber nur, wenn sie belegt sind. Ein Beispiel: Ein Neubauprojekt prahlte mit „KfW-40-EE“-Standard (ein besonders energiesparendes Haus) – aber ohne Nachweis ist so ein Förderversprechen wertlos. Wir verlangen die Bestätigung vom Energieberater und Bankzusagen. Keine Nachweise = kein Vertrauensbonus.
Rendite und Risiko: Wir berechnen die Eigenkapitalrendite (EKR) – das ist die zentrale Kennzahl, auf die es ankommt. (Keine Angst, gleich erkläre ich die EKR verständlich an Beispielen.) Dabei schauen wir: Passt die Rendite zum Risiko? Eine 3-%-Rendite bei einem hochriskanten Mikroapartment – nein danke! Unsere Messlatte: Das Objekt muss sich für dich lohnen, also eine ordentliche EKR abwerfen, ohne dass du nachts vor Sorgen wach liegst.
Wenn ein Angebot diesen Test nicht besteht, heißt es bei uns klar: Finger weg, nicht kaufen! So haben wir z. B. die oben erwähnten Projekte in Hamburg und an der Ostsee abgelehnt – sie waren nicht IID-konform. Kein Abschluss, keine Reservierung, bevor nicht alle Auflagen erfüllt wären. Lieber kein Deal als ein schlechter Deal.
Jetzt mag das streng klingen, aber genau diese Disziplin schützt normale Anleger wie dich davor, in eine Immobilie mit eingebautem Problem zu investieren. Und es ermöglicht, die wirklich guten Deals herauszufiltern, die sicher und renditestark sind. Wie so etwas aussieht, zeige ich dir jetzt mit zwei konkreten Beispielen aus unserem IID-geprüften Portfolio.
Markkleeberg, der grüne Vorort von Leipzig, ein Neubauprojekt: modernes Wohnhaus, gute Lage im Umland. Wir haben eine 2-Zimmer-Wohnung dort geprüft – und freigegeben. Warum? Die Zahlen haben überzeugt.
Angenommen, du kaufst diese Wohnung für rund 326.000 € (inkl. Tiefgarage etc.) plus Kaufnebenkosten und bringst dafür etwa 25.000 € Eigenkapital auf (der Rest wird über die Bank finanziert). 25.000 € eigenes Geld – das ist dein Einsatz. Was bekommst du dafür?
Mieteinnahmen: Die Wohnung wird für ca. 760 € kalt im Monat vermietet. Das sind rund 9.120 € Miete im Jahr. Davon gehen natürlich noch ein paar Posten ab, etwa Hausgeldanteile für Instandhaltung und Verwaltung (hier ca. 500 € im Jahr) – bleiben etwa 8.600 € Nettomiete jährlich.
Finanzierungskosten: Dein Kredit kostet Zinsen. Hier war es zweigeteilt: ein Teilförderkredit zu ~2,2 %, der Rest zu ca. 4,2 % Zins. Unterm Strich zahlst du im ersten vollen Jahr etwa ≈ 4 % Zins im Schnitt auf 325.000 € Darlehen, also grob 13.000 € Zinsen pro Jahr. Du tilgst auch etwas vom Kredit (ca. 2–3 % pro Jahr in diesem Beispiel), sodass du über die Jahre Schulden abbaust – das erhöht dein Vermögen langfristig, ist aber anfangs natürlich eine Ausgabe.
Steuervorteile: Hier kommt der Booster ins Spiel: Weil es ein neuer Mietwohnungsbau ist, bekommst du eine Sonder-AfA (Sonderabschreibung) vom Staat.
Bedeutet: Du darfst in den ersten 4 Jahren 5 % der Baukosten zusätzlich von der Steuer absetzen. In Zahlen: rund 9.600 € pro Jahr an Extra-Abschreibung neben der regulären Abschreibung. Dadurch erklärt dir dein Finanzamt einen großen Teil deiner Mieteinnahmen (und mehr) als „steuerfrei“.
Ergebnis: Du sparst kräftig Steuern – in unserem Beispiel ca. 10.000 € Steuerrückzahlung allein im dritten Jahr. Über die ersten Jahre summieren sich die Steuerersparnisse auf über 30.000 €. Das ist bares Geld, das du vom Staat zurückbekommst, weil du diese Immobilie vermietest und abschreibst.
Wertsteigerung: Konservativ angenommen steigt der Wert der Wohnung mit der Zeit etwas an – sagen wir ca. 2 % pro Jahr. Das ist keine wilde Spekulation, sondern eher moderat (Immobilienpreise in guten Lagen sind historisch meist gestiegen, auch wenn es Schwankungen gibt). Nach 10 Jahren wäre deine Wohnung etwa 397.000 € wert statt 325.000 €. Das sind gut 22 % mehr als der Kaufpreis.
Jetzt wird’s spannend: Was bedeutet das alles für deine Rendite auf das eingesetzte Kapital (EKR)? Die Eigenkapitalrendite berechnet sich aus all diesen Faktoren – Miete, Steuerersparnis, Wertzuwachs – im Verhältnis zu deinem eingesetzten Eigenkapital. Im Markkleeberg-Beispiel ergibt sich eine jährliche EKR von ca. 14,4 % über 10 Jahre. 14 Prozent pro Jahr! Zum Vergleich: Ein Sparbuch bringt vielleicht 0,5 %, Aktien vielleicht 6–8 % im langjährigen Schnitt.
Hier erreichst du mit Immobilienhebel und Steuervorteilen über 14 %. Und selbst wenn die Wohnung gar nicht an Wert zulegt und du sie in 10 Jahren zum gleichen Preis verkaufst, hättest du immer noch etwa 6,7 % EKR pro Jahr erzielt – rein aus Miete und den Steuervergünstigungen.
Das ist die Magie der klugen Immobilienfinanzierung: Mieteinnahmen plus Steuervorteile zahlen den Großteil deines Kredits und liefern laufend Rendite, und am Ende gehört dir die Immobilie, die du wieder verkaufen kannst.
Natürlich muss man auch hier ehrlich sein: In den ersten Jahren hast du bei dieser Neubauwohnung monatlich etwas aus eigener Tasche zugeschossen – die Miete allein reichte nicht, um Zins und Tilgung komplett zu decken. Im Schnitt waren es etwa 500 € im Monat, die du anfangs drauflegst.
Das klingt erstmal negativ. Aber dank der Steuererstattungen kam ein Großteil davon wieder zurück auf dein Konto. Und du hast ja nicht konsumiert, sondern einen Vermögenswert aufgebaut. Nach einigen Jahren dreht der Cashflow oft ins Positive, weil die Miete mit der Zeit steigt und dein Zinsanteil sinkt (du tilgst ja Schulden).
Wichtig ist: Bei unserer IID-Prüfung wussten wir genau, worauf du dich einlässt – die Rechnung ging auf. Die Eigenkapitalrendite stimmte, und die Risiken (Neubaurisiken, Vermietung ab erstem Jahr etc.) waren durch konservative Annahmen berücksichtigt. Das ist ein Deal, der sicher und renditestark funktioniert, weil er unseren Prüfkriterien standgehalten hat.
Jetzt setzen wir noch eins drauf. Beispiel 2 ist eine Denkmal-Immobilie in Potsdam. Stell dir eine schöne Altbauwohnung vor, unter Denkmalschutz, die aufwendig saniert wird. Kaufpreis hier ca. 699.000 € – ja, eine stattliche Summe – und du bringst etwa 60.000 € Eigenkapital ein, der Rest wird finanziert (also ähnlich ~ 90 % Finanzierung). Warum zum Teufel sollte das ein guter Deal für einen normalen Anleger sein? Zwei Worte: Denkmalschutz-Abschreibung.
Bei denkmalgeschützten Immobilien fördert der Staat Renovierungen durch extreme Steuervorteile. In unserem Beispiel waren von den 699k Kaufpreis rund 475.000 € Sanierungskosten für das Denkmal – diese kannst du nahezu voll von der Steuer absetzen. Konkret darf der Eigentümer in Deutschland über 12 Jahre 100 % der Sanierungskosten absetzen (9 % pro Jahr die ersten 8 Jahre, 7 % die folgenden 4 Jahre).
Das ergibt hier jährliche Abschreibungen von teils über 40.000 € in den ersten Jahren – das ist mehr als die Jahreskaltmiete! Die Wohnung wird für ca. 1.290 € im Monat vermietet (knapp 15.500 € im Jahr), also auch hier ungefähr 2,2 % anfängliche Mietrendite auf den Kaufpreis. Huch, nur ~2 % Rendite? – denkst du –, das klingt doch schlecht!
Aber schau, was danach passiert: Von den 15.500 € Miete hast du natürlich Zinskosten (hier ~ 4,2 % auf 549k Kredit + ein Förderdarlehen-Anteil zu ~ 2,9 %, das sind etwa 28.000 € Zinsen im Jahr). Ja, anfangs übersteigen die Zinsen die Miete – du hättest ohne Steuervorteil einen jährlichen Verlust von ca. 12.000 € tragen müssen.
Doch dank Denkmalschutz dreht sich das komplett: Die Steuererstattung durch Abschreibung war in diesem Fall so hoch, dass unterm Strich kaum ein Minus übrigblieb. Tatsächlich lag die durchschnittliche Belastung aus eigener Tasche bei nur ~460 € im Jahr – also keine 40 € im Monat! Praktisch eine schwarze Null im Cashflow: Deine Miete deckt mit Steuerhilfe fast vollständig die Finanzierungskosten.
Nun zum Ertrag: Du hältst diese Wohnung in unserem Modell 14 Jahre (etwas länger, damit die Abschreibungsperiode komplett genutzt wird). Danach kannst du verkaufen. Konservativ wieder angenommen, steigt der Wert moderat an (Potsdam ist ein sehr gefragter Standort, also sind 2 % p. a. nicht unrealistisch).
Heißt, aus 699.000 € werden ca. 899.000 € in 14 Jahren. Was springt für dich heraus? Deine Eigenkapitalrendite liegt bei etwa 17,5 % pro Jahr über die Haltezeit – extrem hoch. Sogar ohne jegliche Wertsteigerung läge die Rendite immer noch bei rund 11,5 % jährlich dank der gewaltigen Steuerersparnisse und der Tatsache, dass die Miete (mit der Zeit steigend) deinen Kredit teilweise tilgt.
Man muss kein Mathegenie sein: Aus 60.000 € Eigenkapital über 14 Jahre 17 % Rendite p. a. zu holen bedeutet, dein Einsatz hat sich vervielfacht. Und das bei einem Objekt, das dank staatlicher Förderung und solider Vermietung nahezu risikofrei durchlief – die Wohnung war begehrt auf dem Mietmarkt (Pendelreichweite Berlin), und die Sanierung wurde von einer renommierten Firma gemacht.
Natürlich gab es hier viel zu prüfen (Sanierungsplan, Denkmalgenehmigungen, Förderdarlehen von KfW etc.), aber der IID-Prozess hat sich gelohnt: Dieses Angebot war ein Treffer und der Anleger kann sich über eine Top-Rendite freuen.
Zu den beiden Erfolgsgeschichten möchte ich dir ein Gegenbeispiel nicht vorenthalten – quasi einen „Worst Case“, den wir zum Glück noch rechtzeitig abgewendet haben. Erinnerst du dich an die Immobilie aus Hamburg, von der ich oben gesprochen habe, mit den Mikro-Apartments? Genau die. Stellen wir uns vor, jemand hätte dort DIY investiert, ohne unseren Check.
Was wäre passiert?
Kaufpreis zu hoch: Für ein 54 m² Mikro-Apartment sollten über 500.000 € gezahlt werden – das sind über 9.000 €/m² in einer durchschnittlichen Lage. Die erwartete Miete von ~ 1.360 €/Monat klingt erstmal okay, aber rechne das auf den Preis um: Das sind nur gut 3 % Brutto-Rendite. Ziehen wir Bewirtschaftungskosten und Finanzierung ab, bleibt da nichts übrig – im Gegenteil, man hätte jeden Monat kräftig draufgezahlt. EKR wahrscheinlich nahe 0 oder sogar negativ! Ein DIY-Investor hätte evtl. aus Unwissenheit trotzdem gekauft, weil 1.360 € Miete ja toll klingen – aber ohne zu merken, dass das Verhältnis zum Preis überhaupt nicht passt.
Versprochene Mietgarantie wackelig: Das Angebot lockte mit einer garantierten Miete („ohne Wenn und Aber“) und einem „Sorglos-Paket“. Sogar sollten „Reparaturkosten übernommen“ werden. Hört sich an, als würde man sich um nichts kümmern müssen. Die Realität: Im Kaufvertrag fehlte ein belastbares Dokument, das diese Garantie wirklich zusichert. Hätte unser fiktiver DIY-Käufer nicht darauf geachtet, stünde er nun ohne echte Garantie da. Wenn der Projektanbieter pleitegeht oder es sich anders überlegt, gibt’s keine „Miete ohne Wenn und Aber“ – dann hast du vielleicht längere Zeit Leerstand und keine Mieteinnahmen, trägst aber weiter die vollen Kosten.
Fehlende Unterlagen & Risiken: Bei diesem Projekt fehlten zudem wichtige Unterlagen: etwa der endgültige Energieeffizienz-Nachweis für das angepriesene „KfW-40-EE“-Haus. Ohne den gibt’s aber keine Förderung von der KfW-Bank – damit rechnete der Vertrieb aber in der Kalkulation! Ein DIY-Investor hätte das leicht übersehen.
Außerdem waren Mikro-Apartments in der Gegend völliges Neuland – es gab keine Vergleichsmieten. Wer garantiert, dass man dauerhaft ~ 1.360 € für 54 m² bekommt? Keiner. Das Wiedervermietungsrisiko (gerade möblierte Klein-Apartments können öfter Mieterwechsel haben und Abnutzung an Möbeln) wäre hoch.
Dazu kam ein sehr sportlicher Zeitplan für den Bau und wenig Puffer für Verzögerungen. Kurzum: Das Ding war ein Risikopaket mit Schleifchen drum.
Dank unseres IID-Prüfprozesses haben wir all das aufgedeckt und klipp und klar „Nicht freigeben“ gesagt. Ein Anleger, der eigenmächtig auf dieses glänzende Angebot hereingefallen wäre, hätte vermutlich schmerzhaft Lehrgeld gezahlt: monatlich tief in die eigene Tasche, schlaflose Nächte ob der Vermietung – und am Ende vielleicht nicht mal Wertsteigerung, weil der Kaufpreis so überzogen war.
Die Moral vom (wahren) Beispiel: Ohne unabhängigen Prüfprozess läufst du Gefahr, ein Eigentor zu schießen. Die Zahlen mögen in der Broschüre gut klingen, aber du brauchst den Röntgenblick auf das Investment. Und genau den liefert die IID-Prüfung.
Immobilien als Kapitalanlage können unglaublich lukrativ sein – wir haben gesehen: >10 % Rendite pro Jahr sind absolut drin, wenn man clever vorgeht. Aber es gibt auch viele Fallen, in die man tappen kann, wenn man ohne Plan kauft. Der Unterschied zwischen Erfolg und Frust liegt in der Vorbereitung: Prüfe jedes Angebot gründlich, besonders die Eigenkapitalrendite (EKR).
Zur Erinnerung: Die EKR setzt sich zusammen aus:
laufendem Cashflow (Mieteinnahmen minus alle Ausgaben),
Steuervorteilen (Abschreibungen, Förderungen, steuerfreie Veräußerungen etc. – alles, was dir der Staat als Bonus lässt)
Wertzuwachs der Immobilie über die Zeit.
Nur wenn alle drei Quellen stimmig kalkuliert sind, bekommst du am Ende eine starke Rendite auf dein eingesetztes Geld. Mit dem IID-Prüfprozess stellen wir genau das sicher: Wir filtern die Immobilien, die unterm Strich eine Top-EKR liefern, und sortieren die Risiken und Blender aus.
Mein Rat an dich als normalen Anleger, der vielleicht keine Lust auf böse Überraschungen hat: Geh keine unnötigen Wagnisse ein. Mach den nächsten Schritt und gönn dir einen kurzen 15-Minuten-EKR-Check für die Immobilie, die du ins Auge gefasst hast. In 15 Minuten finden wir raus, ob der Deal Potenzial hat oder du lieber die Finger davon lässt. Diese Viertelstunde kann den Unterschied zwischen einer durchschnittlichen Anlage und einem richtig smarten Investment bedeuten.
Zum Schluss, ganz direkt und ehrlich: Dein Geld hat es verdient, gut behandelt zu werden. Eine Immobilie kann für dich arbeiten – aber nur, wenn du vorher deine Hausaufgaben machst oder machen lässt. Mit dem IID-Weg holst du das Maximum raus und schläfst nachts ruhig, weil du weißt: Deine Immobilie ist geprüft, solide und rentabel. Also, lass uns deine EKR checken – es dauert nur wenige Minuten, kann dir aber Jahre an Ärger ersparen.
Investiere klug, nicht blind – dann klappt’s auch mit der Immobilie!